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交房后未遷出戶口,應承擔違約責任成功案例

發布時間:2018年4月19日 臨沂資深債權債務糾紛律師  
交房后未遷出戶口,應承擔違約責任
案號:(2010)浦民一(民)初字第376**號
案情簡介
原、被告于2009年12月8日簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定原告購買被告位于上海市浦東新區**路**弄**號**室的房屋,房屋總價為人民幣1380000元,簽約時被告妻子及女兒戶口在該房屋內,合同約定被告應于2010年8月30日前遷出戶口,逾期未遷出則按人民幣每天100元向原告支付違約金,逾期15天仍未簽出戶口的,按買賣合同第十條處理,而雙方的《上海市房地產買賣合同》第十條約定的是被告未按合同約定交付房款的違約責任,其明確約定,被告未按合同約定的期限將上述房地產交付給原告的,應當向原告支付違約金,違約金按原告已付款日萬分之五計算,逾期超過七日后被告仍未交付的,原告有權單方解除合同,并要求被告承擔20%的賠償款。合同簽訂后,原告向被告支付了全部購房款,被告也已經將房屋交付給原告,并辦理了房地產過戶手續,但至2010年8月30日,被告卻未將戶口遷出。由于被告始終未將戶口遷出,原告聘請律師向法院起訴,要求被告按合同約定承擔違約責任,向原告支付違約金6萬多元。
法院開庭時,被告不同意原告的訴訟請求,辯稱:1、原告房屋尾款未付清;2、原告水電費未付清;3、房屋內戶口不是被告本人的,被告不應承擔違約責任;4、原告主張的違約金過高。
第一次開庭后,被告即將房屋內戶口遷出,后在法官的主持下,雙方達成調解協議,被告一次性向原告支付補償款3萬元。
案例評析(本案涉及到的爭議焦點)
1、 關于戶口能否強遷的問題,根據現行的法律及司法解釋,法院不受理有關戶口遷移的訴訟,因此,即使被告違約不將戶口遷出,原告也無法直接起訴被告將戶口遷出,而只能要求被告承擔戶口不遷出的違約責任。
2、 根據雙方簽訂的買賣合同第十條約定,被告逾期超過十五日的,原告有權單方面解除合同,但原告也可以不解除合同,而只是要求被告承擔逾期的違約金,原告有權選擇解除合同或只是要求違約金。
3、 雖然被告戶口不在該房屋內,但出賣人是被告,遷出房屋內戶口的義務應當由被告來承擔,而不可能由實際的戶口人承擔。
4、 關于戶口不遷出所應承擔的違約金是否過高的問題,考慮到戶口是否遷出對原告實際使用房屋的影響較小,法院戶口不遷出所應承擔的違約金審核較嚴,如果約定的是與房屋未交付相同的違約責任,法院判決時一般都會以違約金過高而予以調低。
(承辦律師:白俊玲 http://www.fangwulaw.com/)



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